Раздел недвижимого имущества при разводе

автор: Евгений Терехов
дата публикации: 11.09.2020

Раздел недвижимости, находящейся в общей совместной собственности супругов, является зачастую одним из сложных и важных вопросов, решаемых при разводе.

Основной особенностью раз­дела недвижимости является то, что, в отличие от большинства других видов имущества, ее можно разделить в долях (например, определить за каждым из супругов по ¹/₂ в общей долевой собственности на квартиру). Таким образом, существует три варианта для раздела недвижимого имущества:

1. Один из супругов получает недвижимое имущество, а второй – компенсацию, составляющую половину от рыночной стоимости.
2. Режим общей совместной собственности недвижимого объекта меняется на режим долевой собственности, то есть каждый из супругов становится обладателем доли в праве собственности на недвижимое имущество.
3. Если недвижимых объектов два и более, каждый из су­пругов может получить по объекту в личную собственность. Важно понимать, что суд при разделе конкретного имущества не может обязать супругов его продать, а вырученные деньги поделить.

Возникает вопрос: какой из вариантов раздела недвижимости предпочтительнее? Универсального ответа здесь не существует. Все зависит от конкретной ситуации. Если в собственности у супругов находятся два объекта приблизительно одной стоимости, конечно, лучшим из вариантов будет раздел, в результате которого каждый из супругов получит по объекту, плюс взыскание компенсации в случае если один из объектов дороже другого. Если объект всего один, а платежеспособность супругов вызывает большие сомнения, то выгоднее разделить имущество в долях, поскольку сумму присужденной компенсации, если ее откажутся заплатить в добровольном порядке, реально получить будет крайне проблематично. С другой стороны, раздел, скажем, единственной квартиры, в результате которого супруги, которым больше негде жить, становятся обладателями по ¹/₂ доли в долевой собственности на эту квартиру, также может не оказаться решением проблемы, поскольку они становятся обладателями долей, а не новой квартиры. В таком случае судебное решение по разделу имущества является лишь промежуточным результатом. Вариантов развития этой ситуации несколько:

• супруги договариваются о продаже квартиры третьим лицам;
• один из супругов выкупает у второго его долю;
• супруги не договариваются. Тогда у супруга, желающего получить деньги за свою долю, есть вариант продать свою долю третьим лицам.

Тут важно помнить правило распоряжения долевой собственностью, согласно которому при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если второй супруг откажется от покупки или не приобретет продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Естественно, что такой вариант является не самым выгодным, цена такой доли будет значительно ниже рыночной (например, в практике автора был случай, когда клиенту пришлось продать ¹/₂ доли в квартире за 800 тысяч рублей, при том что рыночная стоимость квартиры составляла 3 миллиона рублей).

Если продавать долю не хочется, можно определить порядок пользования в поделенном объекте (например, порядок пользования двухкомнатной квартирой, поделенной между супругами, может выглядеть следующим образом: одной комнатой пользуется супруг, второй комнатой – супруга).

Сделать это можно путем заключения соглашения об определении порядка пользования. Если порядок пользования согласовать не удается, необходимо обращаться в суд с соответствующим иском.